2026년 SH 토지임대부 분양주택(반값 아파트) 공급 일정: 마곡·고덕 분양가 및 토지 임대료표

(📷이미지: 아파트 단지 설계 도면 위에 3D 모델이 올라와 있고 '50% OFF' 태그가 붙은 전문적인 부동산 이미지)

서론: 건물분만 소유하는 합리적 선택

서울 아파트 평균 매매가가 여전히 높은 수준을 유지하는 가운데, **SH공사(서울주택도시공사)**의 **'토지임대부 분양주택'**이 2026년 본격적인 공급(본청약)을 앞두고 있습니다. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양받아 초기 자금 부담을 획기적으로 낮춘 이른바 **'반값 아파트'**의 2026년 공급 계획과 임대료 조건을 정리합니다.

1. 토지임대부 분양주택이란?

• 개념: 아파트를 지을 '토지' 소유권은 SH공사가 갖고, 수분양자는 '건물' 소유권만 갖는 방식입니다.

• 장점: 땅값이 빠지므로 주변 시세 대비 50~60% 저렴한 분양가로 입주가 가능합니다. (초기 목돈 부담 ↓)

• 단점: 토지를 빌려 쓰는 대가로 매월 SH공사에 **'토지 임대료'**를 납부해야 합니다.

2. 2026년 주요 공급 예정지 및 가격 (Price Table)

2026년 본청약 또는 추가 공급이 예상되는 주요 단지(마곡, 고덕강일)의 추정 가격입니다.

(📷이미지: 주요 단지별 분양가와 임대료를 정리한 엑셀 스타일의 표)

[2026년 주요 토지임대부 분양주택 추정 가격표]

지구 (단지)	전용면적	추정 분양가 (건물분)	월 토지 임대료 (예상)	비고
마곡 10-2	59㎡	약 3억 1,119만 원	약 69만 원	역세권 입지
고덕강일 3단지	59㎡	약 3억 5,500만 원	약 40만 원	한강 인접
위례 A1-14	59㎡	약 4억 원대 후반	약 50만 원대	(추정치)

• Note: 위 금액은 사전예약 당시 추정치이며, 2026년 본청약 시 물가 상승분 등에 따라 확정 분양가는 소폭 변동될 수 있습니다.

• 임대료 인하 팁: 토지 임대료의 약 40~50%를 보증금으로 전환하여 월 납부액을 낮출 수 있습니다. (전환요율 적용)

3. 전매제한 및 환매 조건 (Profit Sharing)

단순히 싸게 사는 것뿐만 아니라, 나중에 팔 때 얼마를 남길 수 있는지가 중요합니다.

• 거주의무: 최초 입주 가능일로부터 5년

• 전매제한: 10년 (단, 2026년 주택법 개정 진행 상황에 따라 전매 제한 기간 중 개인 간 거래 허용 여부가 달라질 수 있음)

• 시세차익 배분: 의무 거주 기간(5년) 이후 공공에 환매(되팔기) 시, 시세 차익의 70%를 수분양자에게 귀속합니다. (뉴:홈 나눔형 기준)

결론

청약은 **SH 인터넷 청약시스템(i-sh.co.kr)**에서 진행됩니다. 초기 자금 부담은 적지만 매달 고정 지출(임대료)이 발생하므로, 본인의 월 소득 흐름을 고려하여 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

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